«La bouille grasse, ridée pas qu'un peu, les tifs grisonnants, le gros tarin bête, l'œil bleu des poivrots, souligné de valoches façon grande croisière...» tel apparaît M. Armand au patron du restaurant Georges, jaloux des succès de ce client sexagénaire auprès des femmes. Mais lui, qui compare ce qu'il dépense aujourd'hui pour elles avec ce qu'elles faisaient jadis pour lui, sent la morsure de l'âge et se livre souvent à des méditations moroses sur la condition humaine.
Il a pourtant été bien prudent et bien raisonnable, M. Armand. Ayant rompu avec toutes ses occupations passées, il a consacré ses «économies» à l'achat d'un immeuble de cinq étages (tout en hauteur) à Ménilmontant, dans lequel il habite lui-même, et il complète ses revenus par l'élevage de canaris sélectionnés auxquels il apprend à chanter sur des ritournelles de flûte. La concierge, Mâme Communal, une veuve pas déplaisante qui a toutes sortes de bontés pour son proprio, exerce une surveillance attentive sur les allées et venues des locataires sauf, évidemment, sur celles d'une très vieille demoiselle à demi impotente à qui elle apporte ses repas. Il se joue du haut en bas de la maison une sorte de ballet des désirs et des feintes, dont la description, dans ce langage coloré dont l'auteur a une telle maîtrise, est bien divertissante.